- 5 июня, 2026
- 1:43 пп
- Израиль
В Тель-Авиве между сиреной и ударом иногда остается до полутора минут. Для Израиля это не абстрактная формула безопасности, а ежедневная реальность, в которой архитектура давно стала частью обороны гражданского населения.
Украине эта логика теперь тоже болезненно понятна. Когда российские ракеты и дроны бьют по жилым кварталам, вопрос укрытия перестает быть технической деталью проекта. Он превращается в вопрос жизни, стоимости квартиры, доверия к застройщику и будущего всего рынка недвижимости.
Олег Вишняков, почетный консул Государства Израиль в Западном регионе Украины и предприниматель, в своей колонке 3 июня 2026 объяснил, почему украинскому рынку недвижимости стоит внимательно смотреть на израильскую модель. Не копировать ее механически, а адаптировать главное: безопасность должна быть не опцией, а базовым стандартом.
Как Израиль сделал безопасность частью квартиры
Израиль пришел к обязательным защитным комнатам не сразу. Первые подходы к гражданской защите формировались еще в 1960-е годы, но переломным моментом стала война в Персидском заливе 1991 года. Именно тогда стало очевидно: укрытие не может зависеть от удачи, скорости реакции или расстояния до ближайшего подвала.
После этого в стране закрепили правило для новостроек: новое жилье должно иметь мамад — защищенную комнату внутри квартиры.
Это не просто «крепкая комната». Мамад проектируется как отдельный элемент безопасности: бетонные стены толщиной примерно 25–30 сантиметров, стальная дверь, специальное окно с герметичными элементами, возможность подключения вентиляционно-фильтрационной защиты. Минимальная площадь такой комнаты установлена законом — 9 квадратных метров.
Ни один застройщик нового жилья в Израиле не может получить разрешение на строительство, если проект не предусматривает такую защиту.
Для украинцев эта логика звучит особенно актуально. После лет полномасштабной войны стало ясно: рынок недвижимости больше не может продавать только метры, район, вид из окна и паркинг. Покупатель все чаще спрашивает о другом: где укрытие, сколько до него идти, выдержит ли дом ударную волну, можно ли добежать туда с ребенком, пожилым человеком или человеком с инвалидностью.
Мамад, мамак и мамам: три уровня защиты
Израильская система устроена не хаотично, а по уровням.
Мамад — это личная защищенная комната в квартире. Он дает семье возможность не бежать по лестнице во время тревоги, а укрыться прямо дома.
Мамак — общее защищенное пространство на этаже. Такой формат особенно важен для домов, где невозможно сделать индивидуальную комнату в каждой квартире.
Мамам — общественное укрытие в школах, офисах, торговых центрах и других зданиях с большим потоком людей. Здесь расчет идет не по формальному метражу, а по реальной нагрузке: торговый центр на тысячу посетителей и склад на несколько десятков работников не могут иметь одинаковую модель защиты.
В этом и есть один из главных уроков для Украины. Укрытие не должно существовать «для галочки». Его нужно рассчитывать под конкретный объект, город, сценарий угрозы и количество людей, которые будут там находиться.
При этом даже в Израиле система не идеальна. Закон не имеет обратной силы, поэтому значительная часть старого жилого фонда остается без индивидуальных защитных комнат. Особенно сложная зона — дома, построенные в 1980–1991 годах: они уже не новые, но еще не всегда попадают в программы глубокой реновации.
Жителям таких домов часто приходится использовать подвалы, лестничные клетки или общие пространства. Это лучше, чем ничего, но хуже, чем полноценная встроенная защита.
Почему безопасная комната стала рыночным активом
В Израиле безопасность давно стала частью цены недвижимости. Две похожие квартиры в одном районе могут отличаться по стоимости на 10–20%, если в одной есть мамад, а в другой нет.
Во время эскалации это особенно заметно. Квартира без защищенной комнаты начинает хуже сдаваться, дольше продаваться и чаще требует скидки. Для семей с детьми, пожилыми родственниками или репатриантов, которые только выбирают район для жизни, наличие защищенного пространства становится не бонусом, а условием.
Достроить мамад к старой квартире можно, но это дорого. По оценкам, такая модернизация может стоить от 80 до 200 тысяч шекелей, что эквивалентно примерно 1,2–3 млн гривен по курсу НБУ. Однако рынок часто возвращает эти вложения: квартира после модернизации дорожает сильнее, чем сама стоимость работ.
Для Украины этот момент особенно важен. Если девелопер сегодня вкладывается в подземный паркинг, нормальное укрытие, автономные инженерные решения и понятную систему доступа, он строит не только безопасный дом. Он строит объект, который будет устойчивее на рынке завтра.
НАновости — Новости Израиля | Nikk.Agency рассматривает этот опыт именно в израильско-украинском контексте: Израиль десятилетиями живет рядом с угрозой ракетных атак и террористических прорывов, а Украина за последние годы прошла через масштаб разрушений, с которым невозможно обращаться как с временной проблемой. Для обеих стран безопасность гражданской инфраструктуры стала не теорией, а частью национальной устойчивости.
После 7 октября Израиль пересматривает даже свои стандарты
Трагедия 7 октября 2023 года показала Израилю, что защита должна учитывать не только ракетный удар. До этого многие элементы проектировались прежде всего против взрывной волны и обломков. Например, двери в защищенные комнаты не всегда предполагали внутреннюю блокировку, чтобы спасатели могли быстро попасть внутрь.
После нападения ХАМАС подход изменился.
Израиль начал пересматривать стандарты, связанные с внутренним закрытием дверей, баллистическим усилением, устройством окон и возможностью длительного пребывания людей в укрытии. Речь уже не только о том, чтобы переждать несколько минут после сирены. В некоторых сценариях человеку нужно оставаться внутри дольше, иметь доступ к воде, санитарным условиям и связи.
Поэтому появились идеи расширения защищенных комнат до 15 квадратных метров, усиления внутренних стен, оборудования санузлов и изменения стандартов окон. Среди обсуждаемых решений — более прочные однослойные окна, открывающиеся внутрь на 180 градусов, а также цветная индикация на дверных замках, чтобы человек точно видел, закрыта дверь или нет.
На первый взгляд это детали. На практике именно такие детали спасают жизни.
Что Украина может взять из израильского опыта
Украина не может просто перенести израильскую модель один к одному. Российские ракеты, которыми обстреливают украинские города, часто тяжелее и разрушительнее тех угроз, под которые изначально создавался стандарт мамада.
Поэтому для Украины ключевыми остаются серьезные общие убежища, глубокие подземные паркинги, защищенные пространства в школах, больницах, офисах, жилых комплексах и общественных зданиях.
Но израильский опыт дает четыре практических вывода.
Первый урок: стандарт, а не рекомендация
Если укрытие остается «желательной опцией», рынок всегда найдет способ сэкономить. Израильский подход показывает другое: безопасность должна быть условием разрешения на строительство.
Это особенно важно для новых жилых комплексов в Украине. Покупатель не должен сам выяснять, есть ли в доме нормальное укрытие, сколько человек оно вмещает и кто откроет его во время тревоги.
В Израиле общественные убежища не могут быть закрыты во время угрозы. Во многих местах используются электронные замки, подключенные к системе оповещения. При тревоге они автоматически разблокируются. Там, где такой автоматизации нет, назначается ответственное лицо, которое обязано обеспечить доступ.
Украине нужно двигаться именно в эту сторону: укрытие должно быть доступно не на бумаге, а в реальной минуте опасности.
Второй урок: разные здания требуют разных решений
Один шаблон не подходит для всех. Жилой дом, школа, логистический склад, бизнес-центр и торговый комплекс имеют разные сценарии угрозы и разное количество людей внутри.
Украинский рынок уже начал учитывать укрытия и подземные паркинги в новых проектах. Но следующий этап — не просто наличие помещения, а грамотный расчет вместимости, маршрутов доступа, вентиляции, связи, санитарных условий и времени, за которое люди смогут туда попасть.
Это особенно важно для крупных городов — Киева, Днепра, Харькова, Одессы, Львова, Запорожья. В каждом из них безопасность недвижимости уже стала частью городской географии.
Третий урок: безопасность повышает капитализацию
Безопасное жилье будет стоить дороже не потому, что застройщик красиво написал об этом в буклете. Оно будет дороже, потому что люди понимают цену риска.
В Израиле квартиры с защищенной комнатой во время обострений сохраняют ликвидность лучше. Офисы высокого класса с продуманными укрытиями продолжают интересовать арендаторов даже в кризис. После последних атак израильские инженерные компании начали получать запросы на проектирование безопасных комнат даже от девелоперов из Дубая.
Для Украины это сигнал: защита — не расход, который «съедает» маржу. Это инвестиция в доверие, стоимость объекта и долгосрочную устойчивость района.
Четвертый урок: укрытие должно работать и в мирное время
В Израиле многие общественные убежища используются как клубы, спортзалы, репетиционные базы или пространства для местных общин. Главное условие простое: в момент угрозы помещение должно быть быстро освобождено и возвращено к своей основной функции.
Для Украины это может стать важной моделью. Если укрытие стоит закрытым, забытым и сырым, оно быстро превращается в формальность. Если оно встроено в жизнь дома, школы или района, его проще обслуживать, контролировать и держать готовым.
Безопасность не должна быть мертвым метражом. Она должна стать частью нормальной городской инфраструктуры.
Израиль строит защищенные комнаты не потому, что у страны слишком много ресурсов. Он делает это потому, что десятилетиями живет в логике: без гражданской защиты невозможно сохранить нормальную жизнь рядом с постоянной угрозой.
Украина сегодня проходит через собственную тяжелую школу. И один из главных выводов уже очевиден: рынок недвижимости после войны не сможет вернуться к старой формуле «цена — район — ремонт». В новой реальности к этому списку навсегда добавится еще один пункт — защита.